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住房公积金莫等闲房地产

2019-03-08 21:46:21

住房公积金莫“等闲”_房地产

在新"国十条"出台之后,全国购房商业贷款骤然收紧,部分地方的公积金贷款门槛也渐露抬高之势。据报道,杭州市住房公积金贷款首付比例已按国务院要求执行,首次购90平方米以上自住住房的,贷款首付比例由20%提高到30%;二次贷款首付比例由40%提高为50%。与之类似,乌鲁木齐市住房公积金管理中心也明确要求:职工公积金原还款记录中若出现逾期三次(含三次)的情况,今后将不能再次申请公积金贷款。

地方政府严格公积金贷款的各项举措,表明了遏制房价飙涨的坚决态度,有助于强化一系列调控政策的效果。但需要指出的是,住房公积金设计初衷是为了提高居民购买自住房的能力。放缓公积金流入楼市的速度,是否会抑制本应鼓励的刚需购房,是否会加剧其闲置规模进一步扩大,这些问题都需要相关部门综合考虑。

住房公积金制度自上世纪90年代初建立以来,在具体操作执行上存在诸多问题,导致公积金的现实作用受到限制。一方面,住房公积金福利目前只面向城镇在职员工,且部分私企因成本考虑而未认真执行这一政策,使得国内住房公积金的实际覆盖率和缴存率偏低。住建部数据显示,2008年末全国实际缴存职工人数仅为7745.09万人。这意味着,该福利政策的公平性因此而大打折扣。另一方面,在金融危机背景下商业住房贷款一度优惠幅度很大,而许多人的公积金缴存数额偏少,相形高企的房价可谓杯水车薪。因此,市场上放弃了公积金贷款、转而选择商业贷款的现象较多。其结果是全国住房公积金出现惊人的闲置规模,目前的闲置总量已经高达4000亿元。一方面是多达4000亿元的住房公积金闲置,另一方面却是多数公众"望房兴叹",如果基于控制房产投机的目的而进一步提高公积金的使用限制,只会导致资金闲置问题更加恶化。

在笔者看来,有关部门与其简单地收紧住房公积金流出口径,不如从改革公积金管理制度着手,让其回归到楼市稳定器角色。毕竟无论在任何经济政策环境下,保障居民自住需求都应该是主管部门的首要任务,公积金制度革新将能为这一政策目标奠定良好的基础。

公积金闲置的关键在于管理制度的巨大缺陷。现行公积金管理制度实行"房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督"的模式。按照相关条例要求,房委会由职能部门代表、工会与职工代表、单位代表等组成,本身属于松散的协商议事机构,因而在决策中实际上被虚化了。更为关键的是,各地住房公积金管理中心既非政府机构,也非金融机构或会员制法人实体,而是隶属于地方政府部门的事业单位。这样的模糊定位导致其很难在"市场运作"与"行政管制"间取得平衡。于是,在具体实践上,公积金管理中心往往选择两个极端模式,或者被动等待上级机构行政指令、怠于提高资金使用效率,终导致公积金资金闲置;或者利用行政权力越界使用资金,"内部人控制"与寻租现象猖獗,出现违规违法挪用侵占资金问题。更令人遗憾的是,住房公积金在运作过程中,鲜有公开途径披露相关资金账户明细,公众监督缺位,财政监督又难以面面俱到,这给一些腐败违规问题提供了可乘之机。近年来亿元级住房公积金挪用案件频发,地方公积金管理中心主任落马事件经常见诸报端,公积金管理制度的缺陷已使其沦为腐败病灶。

住房公积金发挥功效的关键,是重树制度运作的效率与公平,即要建立起以公积金所有人为权利受益人、社会保障机构为保管人、专业的商业金融管理运作机构为受托人的全新信托管理模式。在此基础上,公积金具体运用范围的厘定,比如是否可以用之于买车、抵扣物业管理费和房租等具体问题,完全可以交由信托管理体制来予以确定,终来提高公积金的综合使用效率,而不再让老百姓的天量资金"睡大觉"。

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